资料图

　　真实案例：

　　2009年3月底，北京海淀区刘女士为结婚购置房产，经某中介公司介绍，与李先生签订了《存量房屋买卖合同》。约定：李先生将自己位于海淀区万柳地区某8号楼501号的房屋产权转让给刘女士，房款为800,000元，签协议当日付定金100,000元，约定合同三十日之内缴纳首付款200，000元，然后办理产权过户手续。4月底，刘女士顺利拿到商业银行拿到按揭贷款批准书，邀买家李先生去办理产权转移事项。但短短两个月的时间，该处房产市价就已经涨到了1，000，000元，李先生就此要求刘女士再加价10万元，被刘女士拒绝。之后，李先生干脆拒绝出面协商，电话也接不通，玩起了“失踪”。看到李先生一直拒绝配合办理房屋过户事宜，无奈之下，刘女士委托律师向法院起诉，希望律师维护其合法权益。

　　律师说法：

　　当前，楼市经过短短半年时间的低迷后，房产交易又开始走向火爆，价格走势持续上升。不少购房者在低价时入市，赶上在高价高期时履行房产过户等一系列手续。于是，卖家眼看到自己的房产在快速升值，就会提出加价或毁约的不诚信行为。那么，在这种情势下，购房者如何全力维护个人最大利益呢？如何在签约时规避风险，如何在发生纠纷时维权？北京市盈科律师事务所房地产部董冬冬律师为您支招。

　　1、签约时一定要考虑周全，控制好每个交易环节，提高卖家违约的成本。要采用北京市或当地政府推行的《存量房屋买卖合同》版本，因为该版本侧重保护购房人利益。目前，许多房屋中介在交易过程中往往政府指导版本不用，或者在签约上对购房人有利的条款统统用“/”废掉，对于这一点购房人一定要据理力争。比如一般情况，正式版本中合同约定，如果出卖人违约，买受人有退房或者要求继续履行合同并获得赔偿的权利，但是往往有卖家和中介增加你后期的维权难度，会阻塞你的选择权。

　　2、将中介拉进来，为卖家的违约承担连带责任。在本律师接触的房产案例中，房屋中介在出现纠纷后，一般就没有了缠你买房时的那份耐心和热情，以自己只是报告交易机会不承担卖方违约责任为借口，将个人责任推到九宵云外。而且，一旦有额外利润可觅，房屋中介会有道德风险，产生与卖家串通损害购房者利益的冲动。应对办法有两个：一是分期支付中介费用，按阶段按服务项目交纳相关费用。二是要求中介承担购房过程中的衔接责任，比如，如果卖家无力偿还尚有抵押的原按揭贷款，中介有义务为卖家垫资偿还，为房产解押。

　　3、支付合适的定金，提高对方解约成本。笔者手中有一房产纠纷，标的120万元，卖房者只要求购房者交纳一万元定金。对方自己设定的定金如此之低，其实在为自己将来全身而退打好伏笔。

　　董冬冬律师指出，世界上没有完美的合同，即使再完美的合同无法制止违约发生。因此，怎样应对房产纠纷才显得如此重要。

　　1、纠纷发生前收集好证据，房产交易牵涉几十件材料，都一一整理好。做好工作日志，列好工作进程表。杜绝自己无意的违约行为，被对方抓住把柄。

　　2、录音证据补充证明交易的过程。很多人认为，只要把交易过程中对方信誓旦旦的话记录下来，一旦对方违约，就可凭此证据维权。这里要澄清的是，一方面录音证据与书面合同、文字类材料相比，证据效力比较低，何况录音取证的技巧一般不够熟练，连“3W”要素都录不明白。另一方面，录音证据只能用于证明履约过程，无法替代实质性的交易要素。因此，录音录像证据在司法界评价并不高。

　　3、打官司前权衡好退房与收房的利弊。一方面，根据《中华人民共和国合同法》第93条第2款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同。一般购房合同中赋予对方违约情况下购房人的解除合同权利，且并有权要求赔偿损失，双倍返还定金。

　　另一方面，依据《中华人民共和国合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求其继续履行。

　　因此，在签订房屋买卖合同后，卖方主动毁约时，买方既可以要求解除双方订立的买卖合同，要求卖方支付合同中约定的违约金，也可以要求卖方继续履行该合同。选择是解除合同还是要求继续履行合同，完全取决于哪一种方式更容易获得最大利益。