物业和业主，好像总有说不清道不完的各类纠纷。难道物业和业主真的是一对冤家？他们之间的矛盾，真的是不可调和的吗？下面的案例将帮我们解开这些疑问。

　　 案例一   按服务质量定物管费

　　张先生新买的商品房位于一处环境优美的花园式小区内。２００６年８月，入住新房的张先生和物业公司签订了物业管理合同。但是，由于张先生一直不满物业公司的物业服务，认为小区的花园环境没有得到很好的维持，遭到了破坏，于是一直拒绝支付物业费。在拖欠了两年物业费之后，物业公司将张先生告上了法院，要他承担支付物业费的合同义务。

　　法庭上，张先生称物业公司没有按照合同约定对小区进行物业管理，其提供的服务没有达到约定标准，所以他有权不支付物业费。但是，物业公司认为，自己已经履行了物业管理责任，张先生没有权利因为一点小问题就拒绝支付物业费。

　　法院审理后认为，物业管理公司没有按照物业管理合同的约定为业主提供符合双方约定的标准服务，存在违约行为。张先生不交物业管理费的理由是，物业管理公司的违约。但张先生实际已经接受了物业服务，完全不交物业费是缺乏法律依据的，所以法院最后判定张先生适当少交物业管理费。

　　★律师说法：

　　业主和物业之间的矛盾主要集中在物业费上。业主一般都在不满意物业服务时把“不交物业费”当成了杀手锏。物业公司也把不提供物业服务当成逼业主交物业费的手段。一般法院解决这个问题的方法就是，评估物业管理公司提供服务的质量状况，按质定价，适当减少业主的应交物业管理费用。这样既解决了物业管理公司没有资金来源的问题，也体现了对物业管理公司违约责任的追究。

　　案例二   物业管理不善要担责

　　２００８年９月，孙先生购买了一处商品房。入住时，他与小区物业管理公司签订的合同中有这样一条约定：物业管理公司承诺，全封闭式庭院管理，２４小时保安系统，防火、防盗监控系统管理。

　　入住３个月后，孙先生发现自己的电动车在小区车棚里被盗。他多次找到小区物业管理公司，物业工作人员却说车子丢了是业主自己不小心，拒绝帮助寻找和赔偿。今年年初，孙先生把小区物业管理公司告上了法院，要求物业公司赔偿他经济损失２０００元。

　　物业管理公司在法庭上为自己辩解道，孙先生的电动车被盗，完全是窃贼的犯罪行为导致的，与物业公司无关，所以拒绝承担赔偿责任。

　　法院审理后认为，虽然孙先生的电动车属于被人偷窃，不过由于电动车是在小区车棚内被偷，所以承诺过“全封闭管理”的物业管理公司对丢车应当承担看管不力的责任。所以，法院最终判处物业管理公司承担了孙先生损失的百分之三十。

　　★律师说法：

　　《物业管理条例》已经明确规定：“物业管理公司未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”因此，并不是说东西是由盗窃者偷走的，物业管理公司就能脱离干系。如果物业管理公司没有按照物业服务合同约定派人看守园区，那么也应当为业主丢东西承担一定的责任。

　　案例三   物业合同应列明收费清单

　　在业主和物业之间的纠纷中，还有一种是关于“物业管理费”的纠纷。物业管理费究竟包含了一些什么费用，成了物业与业主之间互相扯皮的名词。与物业管理相关的多个法律法规出台后，“物业管理费”的包含费用项目与以往已经有所不同。而一些物业公司却在给业主的收据上只标明“物业管理费”５个字，容易导致概念含糊而产生纠纷。

　　其实，“物业管理费”是个大概念，一般来说是指保安费、保洁费、保绿费、管理费４个内容。但对于很多业主来说，很容易把日常公共设施设备维修费、电梯水泵运营能耗费等费用也算到“物业管理费”中。再加上一些物业管理公司对这些收费解释不清，在收取“物业管理费”后，有的开发票，有的给收据，使得很多业主并不清楚自己交纳的“物业管理费”究竟包含了一些什么内容。更有些物业管理公司巧立名目，在收了物业管理费之后，又收取各式各样的费用，从而引发与业主之间的矛盾。

　　★律师说法：

　　解决这个问题的关键在于，物业管理公司应该在物业服务合同中列明收费清单，在给业主开据的相关物业管理费用缴费收据上，也将相关的收费目录名称和费用全部罗列清楚，不能简单地以一个“物业管理费”的名称来取代其中各类的费用名称。业主应当积极督促物业管理公司列明收费清单。这样清楚明白的收费，才能令业主信服，也能减少不少纠纷。（王 莉）