业主们深深领教了土地到期对物业价值的危害

　　2004年中叶，国商大厦管理处在楼道内贴出了告示，提醒业主们土地到期的事实，并要求他们到国土局办理土地使用权续期手续。“有一半的业主土地到期了。”当时一位管理员向记者透露。

　　业主们深深领教了土地到期对物业价值的危害。一个业主介绍，面临到期的房产出租、出售都很困难，即使一些早年抵押给银行的闲置房产，银行也没法处置。

　　国土资源部一位官员表示，没有听说行政划拨的土地还有使用年限：“通常都是无偿、无限期划拨的。”而对于老苏等业主来说，更加不可接受的是，他们购买的时候根本没有“土地到期”的说法。

　　这从他们前后几本房产证的不同也可以看得出来。1984年印发的房产证，里面并没有土地和建筑物的区分。只是到了1999年最新的一本房产证，上面赫然出现了土地使用权的字样：用地面积是10.6平方米，使用年限从1982年1月1日到2001年12月31日。

　　混乱须从土地批租制度在我国确立的历史中细细考察。深圳在国内首创了国有土地有偿、有期的使用制度。1982年颁布的《深圳经济特区土地管理暂行规定》，规定了各类用地的使用年限及土地使用费的标准。其中，工业用地最长年限为30年；商业用地20年；商品住宅用地50年；教育、科技、医疗卫生用地50年。

　　但对于行政划拨土地的使用年限的确定一直是个难题。“如果任由业主免费使用，既是国有资源的流失，也对其他用地单位不公。”国土局人士称。当时找到的一个替代方法是，由业主每年缴纳土地使用费，作为占用土地的成本。因此，包括苏先生在内的国商业主们，每年必须要到国土局缴纳900多元的土地使用费，直到2002年被告知土地到期了。

　　2004年6月，深圳市政府公布了《到期房地产续期若干规定》

　　深圳在1987年之前共划拨了73平方公里的土地。自2000年后，陆续有土地的年限到期，但是去政府办理延期手续的，却“寥寥无几”。有分析人士认为，主要是政府没有出台可行的政策，续期所需补交的高昂地价，让很多人望而却步。

　　政府的政策，有点姗姗来迟。2004年6月份，深圳市政府公布了《深圳市到期房地产续期若干规定》。

　　根据《规定》，到期房地产申请续期的，可续展的期限是在国家法定的最高使用年限减去已使用年限的范围内确定。比如，现在国家规定的商业用地最高年限是40年，而国商大厦已使用20年，那么业主可申请续期的期限不能超过40-20=40年。

　　如果续期，业主必须支付地价。有两种支付方式可供业主选择：一是，一次性支付，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，并按约定年期修正；二是，采取年地租的方式，业主每年交付租金，标准由国土部门定期发布。

　　《规定》同时声明，到期房地产不办理续期手续或申请续期未获批准的，原有划拨土地使用权消失，其土地使用权无偿收回，而地上建筑物、构筑物按建造成本折旧补偿。

　　“这只是权宜之计”，广东仁人律师事务所的兰天律师，如此评价关于续期年限的规定。

　　前言

    一座房子70年后变成什么模样，

　　谁也说不清楚，

　　我们既有的一些制度本身能维持多少年，

　　这也是个大问号。

　　尤其是土地制度，

　　70年后相信跟现在会有很大的变化。 
经济学家茅于轼：

　　土地制度必然会改变

　　南都周刊：现在的居民住房土地只有70年的使用权，这会带来什么困扰？你如何评价这一制度？

　　茅于轼：自己买的房子只有70年的拥有权，这个规定显然是一个不合理的矛盾的制度，把很多问题推给 了未来，推到了70年以后。在我看来，这个规定是相当可笑的，因为房子跟其它商品不同，它是推不动、长在地上的，现在很多房子都是刚建起来，60多年后我们会发现周围布满了突然“无主”的房子摆在那儿，国家要用车子把它们运走吗？这会带来大量的经济问题和社会问题。

　　南都周刊：现在的物权法草案提出了一些解决方法，譬如自动续期。能解决这些问题吗？

　　茅于轼：确实，现在的物权法草案提出自动付费续期，在我看来是决策层对规定作了新的解释，但依旧是可笑的。

　　按照新的逻辑，新房子70年后依旧会带来问题多多，怎么续费？怎么判断“公共利益”？这些都是回避不了的。很多人抨击它的操作性，因为我们不可能定下一个标准，譬如房价原价的百分之多少，或者算上折旧等等，去判断房主续期付出的代价，甚至我们无法想象——在70年后，所有交易的条件绝对会与今天的有不同，譬如利率、城市环境等等都会有所改变。

　　南都周刊：那该如何破解这一困局呢？

　　茅于轼：如果不做出一些比较实在的标准，恐怕关心自己的房子的人们是不会满意的，而这些人相信几十年后将占人口的大多数。

　　现在并不合适在自动付费续期等细节上下工夫，我更想强调的是，无论延期交易的方式如何，都必须建立在对等协商、双方(房产拥有者与国家之间)同意的前提下进行，这是合理交易的基础。按照目前的立法情况，应该说是把国家和个人之间的关系稍微扯平了，但需要更坚决的字眼与制度去保证。

　　南都周刊：你的意思是，我们更应该把眼光放到立法细节以外？

　　茅于轼：当然，我们不必太过于计较这个法到底会定成什么样子。一座房子70年后变成什么模样，谁也说不清楚，我们既有的一些制度本身能维持多少年，这也是个大问号。尤其是土地制度，70年后相信跟现在会有很大的变化。因为我们运行的是市场经济，而土地是最重要的要素之一，它不能真正地流动起来，买卖不了，跟世界的大潮流是不符合的，当它到了改变的一天，交易房子的内涵就会有深刻的改变。

　　始终，财产权保护和平等规则是人类最基本的制度安排，财产权制度是最基本的制度安排，要强调平等。在这个制度里面不应该有人享有特权，可以去侵犯没有特权的人。在市场经济之前，在改革之前，基本上人们的财产权都是不受保护的。在那些可以侵犯他人财产的历史阶段，人与人不平等，所以特权的争夺是最激烈的。在这个阶段以后，人与人的关系就变成了平等的博弈，这个时候人们才能把注意力转移到合作和创造上来。这是大家关心这个话题的最长远意义吧！

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