花费巨资购买的房产，却没有下面的土地所有权

　　70年的使用权困局，成为悬在国民头上的达摩克利斯之剑

　　难道我们辛苦还完房贷，还要留一笔钱等着购买土地使用权？

　　正在制定中的物权法，能否让房子不再成为空中楼阁？

　　策划 张东生 吴金 执行 许十文 覃西东 商羽 插图 李峰

　　70年后，我的房子是空中楼阁

　　特约记者 覃西东 北京报道　

　　 据南都周刊讯“最近觉都睡不安稳，做梦都在想，我这房子是不是买亏了。”张富自嘲，自己刚刚当上“房奴”，实现了“居者有其屋”的理想，就碰到了新的烦恼。

　　“大家都在谈论70年大限，我这里只剩60年了。”无恒产者无恒心，张富并不觉得自己是杞人忧天，相反后悔自己粗心大意后知后觉，现在才仔细想过这个问题。

　　他今年在东三环附近买了套100多平米的二手房，6年左右的房龄，细看房产证和合同才发现，土地使用权在开发商手里又沉淀了4年。

　　学工科出身的张富并不富裕，1996年到北京上学，毕业后进入企业工作，工作6年的积累，加上老婆的积蓄和家里的部分支持，30多万也只够三分之一的房价，现在每月要供几千块。

　　让他郁闷的是，现在房产证还押在银行手里，几十年之后还清贷款真正“当家作主”了，自己的产权还是不完整。“房子是我的，房子下面的地不是我的，只有使用权，土地到期了这房子不就是空中楼阁了么？”

　　70年后，我的房子怎么办？在物权法草案第五次提交全国人大常委会审议的时候，空中楼阁之虞——悬在每个有房或将会有房的中国人头上的达摩克利斯之剑，再次成为人们热议的话题。

　　70年大限溯源

　　按照法律专家的解释，中国实行土地公有制，只有国家和集体才能成为土地所有权的主体。住房制度改革以前，城市住房基本上也全是“公家”的，住公家的房子是大多数城市居民享有的一项福利。

　　住房制度改革以后，私人，特别是城镇居民，普遍可以拥有自己的房屋，这时候就出现房屋所有权和土地所有权的归属不一致的问题，法律上的解决之道，就是通过在所有权上设定一个用益物权，也就是土地使用权。

　　在制定中的物权法里，这叫“建设用地使用权”。它和所有权的最大区别就是，所有权是无期限的，而用益物权是有期限的。按现行规定，建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。改革初期划拨或出让的土地，使用期限更短。

　　而房屋的使用寿命，通常要比这个年限长。只要房屋在，房屋的所有权就存在，这跟土地使用权的有期限性产生了矛盾。房屋不能飘在空中，有期限的土地危及房屋的根基。

　　但是研究过改革历史的人说，当初能定到70年就显属不易。

　　在1980年代的民商和经济立法的指导思想中，所有权是分等级的，国家所有权神圣不可侵犯，私人的土地使用权要锁定一个期限，否则无限的使用权将取代所有权。1987年深圳特区尝试国有土地出让时，宪法和法律明文禁止土地交易。1988年修宪对此解禁，1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》确立了这个年限。

　　追究这个数字出台的依据，有人说是“拍脑袋拍出来的，没有特别充分合理的依据”，有人分析认为是经过决策论证的，包括对香港经验的借鉴，从一个成年人开始拥有房产始，可以行权的期限不超过70年。

　　说不清翔实依据，也正符合“摸着石头过河”的改革路径，先给个较长期限，问题留给后人，等70年后再说。

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