７月２日的暴雨让“第五大道”小区的地下车库遭受了没顶之灾

进入８月，位于昆明市官渡广场旁的“第五大道”小区住户们终于不再为停水、停电而烦恼了，经住户代表多次奔波，昆明市官渡区供电局与小区开发商、物业公司等几家单位紧急协商，达成协议：由小区内的两家物业公司以及开发商各出１０万元购买配电箱，解决小区住户的水、电问题。就在此前，小区内租赁的配电箱由于费用太高已让住户不堪重负。

　　“车库被淹后，每月４１万元的配电箱租赁费用让我们无法承受，现在虽然解决了水、电这一住户最重要的生活问题，但小区历史遗留的大量问题仍然困扰着住户。”近日，该小区住户代表何勇说。

　　消防设施成摆设

　　“第五大道”小区属于昆明银诚花园小区的第三期，由荣宇房地产开发有限公司开发，２００６年９月竣工验收。随后住户们陆续住进了小区。然而自从住户们住进小区后就问题不断。

　　住户们先是发现，这个小区的所有消防设施存在问题——全都没有消防栓；安装在每层楼上的火灾报警器怎么按也不起作用；楼下的消防通道被堵成死角，消防车辆根本没有办法出入。而我国《消防法》中明文规定：建筑工程竣工时，经消防验收合格，方可投入使用。建筑工程竣工时，建设单位应当向公安消防机构提出消防验收申请，设有建筑自动消防设施的建筑工程，还应当同时提交建筑消防设施技术测试报告，并组织消防验收。消防验收不合格的，施工单位不得交工，建筑物的所有者不得接收使用。

　　住户们还发现，房屋质量也存在一定的问题，楼房外墙上出现了大量的裂缝，一些住户的房子内部还出现了不小的裂缝。自去年以来，住户接连发生多起电梯“困”人事件。今年７月２２日晚，家住该小区９楼的一位小孩被困在电梯里达３个小时左右。

　　不仅如此，开发商当初承诺，将在小区建设一个垃圾房。但住户住进来后，连用来装垃圾的物件也没有，住户们只好将垃圾堆放在小区门口的过道上。后来在住户的强烈抗议下，物业公司才购买了几个大桶用来装垃圾。

　　住户吴建东告诉记者，自己自从住进来就从来没有安生过，不是经常停水、停电，就是房门被人撬。

　　住户代表叶建文对小区是否验收合格存在疑问。他说，该小区房子是２００６年３月份交房的，交房后一直是临时用电，直到２００７年７月２４日才改为正式用电，而房产证却在２００７年５月３日就办理下来了，一个一直使用临时用电，连水、电都不合格的小区，怎么能够通过验收，怎么能够办理房产证？

　　据了解，《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。

　　“物业管理基本瘫痪”

　　面对小区存在的诸多问题，小区物业公司对此是怎么管理的呢？罗杰告诉记者，这个小区有两家物业公司在管理，两家公司互相扯皮、推诿，没有一家物业公司对小区进行有效的管理。据他介绍，该小区的物业管理分地面上和地下车辆两个管理区，分别由云南云房建物业公司（下称云房建公司）和荣建物业公司（下称荣建公司）管理。云房建公司负责地面上治安、卫生等一系列物业的管理，荣建公司则负责地下车库的管理。平时地面上只有两名保安值班，地下车辆有两名保安负责看守。

　　据住户介绍，今年７月２日，昆明下暴雨，雨水涌进了小区的车库，将整个车库全部淹掉。在地下车库被淹事件发生后，负责地下车库管理的两名保安也不见了踪影，无奈中，住户与云房建公司的人员一起在车库口放置了大量沙袋，堵住了不断往里流的雨水。此后又将车库里积留的大量雨水全部抽干。但车库被淹导致位于地下车库的小区配电箱损坏，小区停水、停电达２０多天。

　　“管理基本陷于瘫痪。”住户李女士告诉记者，她家已经被盗了三次，前不久，又有小偷光顾，报案后至今也没有破案。

　　为何有两家物业公司

　　对于小区存在的问题，住户们说，他们曾多次找到云房建公司及开发商要求对小区进行完善的管理。但物业公司表示小区有两家物业公司，管理上存在无法衔接的地方，因此对小区的管理也是无能为力。

　　８月５日，记者到该小区采访时看到，大门口摆放着一排垃圾桶，旁边的墙上贴着许多关于停水、停电的通告，大门靠里有一名保安值守。

　　采访中，云房建公司“第五大道”管理处的黄秋平主任表示，他们公司是去年接手这个小区的物业管理工作的。小区消防室的钥匙至今还在开发商手里。按照正常程序，开发商在向物业公司交接手续时，要将消防设施验收合格的手续、房屋质量验收合格的手续，小区建设的设计图纸等向物业公司交接。地上、地面的物业管理也都应由一个物业公司进行管理。但现实情况是开发商云南省荣宇房地产开发有限公司不但没有将所有手续向他们进行交接，而且还聘请了另一家物业公司来管理地下车库。本由云房建公司管理的配电箱、消防室因在荣建公司管理的地下车库，所以导致两家公司都管理不了。

　　黄主任告诉记者，《物业管理条例》第九条规定：“一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”一家小区存在两家物业管理公司，这在全省是没有先例的。这其中存在利益方面的原因。地下车库本有５９个车位，后来被开发商云南荣宇房地产开发有限公司卖掉了１２个，为了继续对剩余的车位进行出卖、管理，他们才另外成立了一家物业公司来管理。实际上，这个所谓的荣建公司从没有对车库进行真正的管理，只是派两名保安在这里“转悠转悠”。地下车库被淹时两名保安也没有采取任何措施，而是消失得无影无踪。对此，住户们并不知情，在车库被淹，车辆泡在一丈深的水里时，住户指责是云房建公司管理失职。
　
　　说起开发商云南省荣宇房地产开发有限公司，黄秋平很是气愤。他告诉记者，当初云房建物业公司接手该小区物业管理时，开发商承诺将在小区安装治安监控设备，但接手后开发商却再也不提这件事，导致公司至今对小区的治安管理只能靠巡逻来维持。小区发生了多起被盗事件，住户怨声载道。

　　治安事件不断增多，还有一个重要的原因是，地下车库有一条通往商住楼的道路，一些小偷便通过这条通道直接进到住户楼里行窃，因为没有有效的监控，小偷屡屡得逞。对此，地下车库的管理者荣建公司却不采取任何措施，地面的物业管理者云房建公司想管却无法管。

　　采访中，记者试图找到另一家物业公司荣建公司了解情况，却没能找到该公司的地址，拨打该公司负责人的手机也一直在关机状态中。

　　开发商：与我们没有关系

　　“第五大道”小区存在两家物业公司，难以对小区进行有效的管理。责任到底在谁呢？带着这个问题，记者走访了开发商云南荣宇房地产开发有限公司。该公司办公室李主任向记者表示，公司已将所有的手续全部交接给了物业公司，该小区房屋质量、消防都不存在不合格的问题，否则，房产部门怎么可能给予办理房产证？记者提出看看当时交接的手续时，李主任称，手续都在物业公司那里，让记者到物业公司那里去看。对于“第五大道”小区存在的两个物管的问题，李主任称，法律也没有规定一个小区不可以有两个物管。

　　对于物业公司所说的监控设备不到位、路面没有整修等，李主任均进行了否认，只是反复向记者表示，公司已经向物业公司交接清楚了该小区的物业管理权，工程质量也没有任何问题。“所有那些事都是物业公司的事，与开发商没有任何关系。”李主任说。

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　　北京、青岛　明确商品房交房条件

　　长期以来，我国大多数省市，商品房交易中对交房条件的界定比较模糊，主要以买卖双方签订的购房合同约定的条件为准。有的开发商为了赶工期，往往不顾房屋质量和配套设施是否齐全便仓促交付，使购房者的权益不能得到有效保障。２００３年底开始实施的《北京市城市房地产转让管理办法》，将新建房屋取得“建筑工程竣工验收备案表”和“商品房面积实测技术报告书”定为北京市房地产商交付预售商品房的法定条件。

　　青岛市《物业投入使用许可证》制度，从制度上明确了交房条件：一是开发商要完成工程竣工质量验收，并在市建委有关部门备案。二是必须取得规划管理验收证明。三是必需具备物业管理所需的配套网点、办公用房、停车场（库）、自行车棚（房）等移交证明。开发商只有具备这三项条件，同时提交相应的文件资料，才会取得《物业投入使用许可证》，才可以向用户“交钥匙”。

□  记  者  王如龙 实习生  伏  敏