法治周末记者  赵晨熙

       上好大学，必先上好高中；上好高中，必先上好初中；上好初中，必先就近选择有利学区。步步倒逼，很多家庭不得不从幼儿阶段，从买学区房开始，谋划一场未来十年的棋局

       “卖房得330万元，家里还有50万元的存款，再从父母那里拿一些，差不多够数了。”坐在客厅沙发上的罗森一边抽着烟一边敲着桌上的计算器，他正盘算着换房子之事。
       今年31岁的罗森现居住在北京市大兴区西红门附近，他准备卖掉这套正在居住的132平方米的三居室，去换购一套面积不足50平方米的一居室。
       面积相差了两倍多，价格也相差了两三倍，为什么还要“卖大房换小房”？
       罗森的答案很简单，“因为那套小的是学区房”。
       所谓“学区房”是指这些房子地处小学或中学的划片范围内，只要买下并落户，就可以保证自己的孩子就读相应区域内的学校。这一“特色”也让学区房尤其是重点学校的学区房在中国无数家长心中占据着重要“位置”。
       近日，教育部下发《关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》，要求北京、上海等19个重点大城市在2014年制定完善进一步规范义务教育免试就近入学的方案，并在2015年100%实行划片就近入学政策，100%小学划片就近入学，90%以上初中实现划片入学。
       这一“百分百就近入学”的规定也让罗森决定加快自己“换房”的计划，通过学区房让孩子得到更优质的教育。
       法治周末记者调查了解到，在新政出台下，和罗森抱有相同想法的家长不在少数，这也直接促成了新一轮抢购学区房的热潮，本已价格十分高昂的学区房则借此“再上台阶”。

       学区房市场火热

       罗森看上的小房子位于北京市海淀区保福寺小区，是一套48平方米的一居室，虽然是1996年建成的“砖混老楼”，而且周边环境也很一般，但报价却高达410万元，因为该房子有着自己的“卖点”——中关村一小的学区房。
       最近中介一直在催他尽快拿下这套学区房，并多次“提醒”，现在还有4个人同时在看这套房，务必抓紧。对于中介的这一说法，罗森深信不疑，因为上周去看房时，他就和另一波看房人“碰”上了。
       学区房的抢手，罗森并不意外，尤其在教育部的最新规定出台后。选购学区房成了许多家长让孩子上好学校的唯一选择。
       “最近来咨询和看房的人明显增多，我们的生意好做多了。”位于中关村附近的我爱我家房产中介销售人员刘平向法治周末记者表示，由于受到教育部“就近入学新规”的影响，学区房市场迅速升温，看房的百分之八九十都是奔着学区房来的。
       罗森的孩子现在只有3岁，但他表示自己在购买学区房的“大军”中已不算早，因为现在大多名校的学区房都要求落户满3年后才可入学，很多家长早已行动。
       刘平告诉记者，现在来看学区房的不少都是年轻父母，有的家长甚至在孩子刚出生不久，就开始未雨绸缪了。
       记者注意到，在这一“大好形势”下，教育部的规定也成为了一些中介推荐学区房的说辞之一。
       “以后按规定小学、初中要严格执行划片入学，托关系什么的都不好使了。”麦田房产的一名中介就“奉劝”记者，与其花钱找关系还不如整一套学区房靠谱，孩子肯定能进，多踏实。

       价格水涨船高

       罗森想要购买的这套位于保福寺的一居室，算下来平均要8.6万元/平方米，而他自己出售的那套位于西红门的住宅只有2.5万元/平方米，尽管地段上存在差距，但相差3倍多的价格还是让他有点难以接受。
       “只要不是学区房，价格就差得很多。”链家地产中关村店销售人员小张告诉记者，中关村周边海淀南路小区、中关村公馆等房源皆为普通二手房，房价就比学区房要低很多，均价基本维持在5万多元左右，而且这些房源中不少还是建成不足10年的“新房”。
       罗森看上的这套房在众多学区房中也还算是“便宜”的，以中关村一小附近的学区房为例，法治周末记者发现，中关村东南小区、中关村航天社区等小区内50平方米以下的一居室，均价都在8.5万元/平方米以上，其中东南小区一套在售的48平方米的一居室售价达515万元，折合10.7万元/平方米，而这样单价“破10万元”的学区房并非个例。
       小张表示，在这些学区房中四五十平方米的一居室是需求最旺的，虽然有些两居或三居的价格可以降到8万元/平方米以下，但由于总价太高，家长也难以承受。这些售价高昂的学区房大多是建成于上世纪八九十年代的老楼，基本没有电梯，硬件设施和环境也不理想，价格却远高于附近很多普通小区。
       记者注意到，即便是同处海淀区内的学区房，也因为划片学校不同房价相差很大。在查阅了海淀区定慧寺、双榆树附近几所普通小学学区房的价格后，记者发现这些房源的价格大多在每平方米5.5万元至6万元左右，虽然比周边普通房价高出一些，但与中关村一小附近的学区房价格相比差距明显。
       此前链家地产曾对北京城六区1000个学区房楼盘进行过监测，数据显示，2012年城六区学区房成交均价比非学区房高出约6.8%，而2013年学区房与非学区房的价格差则达到11.2%，价格差距在逐渐拉大。
       如今这些本就价格不菲的学区房似乎还要凭借这次教育改革开始新一轮涨价。罗森无奈地告诉法治周末记者，他曾多次通过中介联系房主希望能够再降降价，但对方这两天的态度非常坚决，“这套房子的价格已经定死，要买就买，不买拉倒”。
       中介也在劝罗森，要买就赶早，现在能维持原价就相当于降价了，因为最近的政策调整又“炒热”了学区房，需求量越来越大，价格自然也就水涨船高。
       中介小张就向法治周末记者透露，他手里握有的3套中关村一小学区房，最近房主都有意涨价，前几天一套中关村东南小区49平方米原来卖400万元的房子，房主已经涨到了410万元。
       法治周末记者走访后了解到，除了海淀区中关村一小，诸如海淀区上地实验小学、西城宏庙小学、育翔小学、东城区景山学校等一些“名校”周边的学区房均呈现出涨价态势。
       不过，中介向记者反映，由于目前北京最新的就近入学政策还未正式出台，因而不少人也在观望，当前涨幅并不大，一般比原来的总房价多涨5万元至10万元左右。与小学周边早已形成相对固定的学区房相比，“小升初”划片入学范围还有待进一步明晰，因此一些初中附近的学区房房价目前并没有明显变化。
       对于此番学区房涨价，有房主向法治周末记者透露，其中有不少是中介在从中“引导”。
       由于今年要举家搬迁至国外，北京市民张幼平一个多月前就开始以460万元的价格出售其位于西城区月坛北街的一套63平方米的住房，该房属于北京中古友谊小学的学区房，因此挂出不久就有一些家长前来看房。
       上周中介给张幼平打来电话，特意提醒他关注一下最近有关就近入学的政策，并“好言相劝”房子绝对可以借此再提提价。“家长为了孩子都不容易，能不涨就别涨了。”张幼平最终没有提价，但他直言肯定会有一些房主听闻提价，“毕竟这房子涨价不是小数目，谁不想多赚点。”

       教育资源不均衡

       “价格再涨学区房也一样有市场，因为这是真正的刚需。”中原地产一名房屋销售一语道破了学区房价格高企不下的原因，就在几天前他刚经手卖出了一套位于北京市东城区南弓匠营胡同的史家小学学区房，66平方米售价580万元。“这个房子去年10月挂牌的时候报价是575万元，现在房主加价5万元同样有人买。”
       北京市海淀区五道口华清嘉园一套37平方米的中关村二小学区房叫价350万元；景山东街一套400平方米的实验二小学区房报价1.3亿元，折合32.5万元/平方米……放在头几年，罗森肯定会对这些高价学区房嗤之以鼻，但现在同样成为父亲的他对此则非常理解，“有人说学区房热是中国家长的不理性，但我觉得恰恰是中国家长太理性，才使得学区房越来越热”。
       “孩子最重要的是打好基础，进好小学才能上好中学以后上好大学。”罗森发现自己家周边并没有什么优质小学，虽然有些名校的分校设在这里，但罗森担心会“区别对待”。在和妻子再三商量后，他们最终决定卖掉现住房，为孩子购买学区房。
       在咨询学区房时罗森才真正意识到与自己所在区相比，西城区和海淀区的教育资源有多么“优越”，以至于连名校学区房都挑花了眼，最终选择中关村一小学区房也是衡量再三的结果。
       为了让孩子不输在起跑线上，罗森一家人今后的生活空间不仅将被极大“压缩”，在南三环上班的夫妻俩今后也得在路上多花近一个小时，但与孩子的未来相比罗森觉得这都不算什么。
       13.6万人，这是2010年北京教科院调研报告所统计的本市在居住地之外的区县就学的中小学生数量，其中朝阳和丰台成为全市最大的两个跨区县就学学生流出区，报告指出，长久以来形成的北京教育资源分布不均正是导致北京中小学生跨区就学的主要原因。
       罗森估计这一数字现在应该更为庞大，因为仅他身边就有不少住在丰台区、大兴区的家长选择到西城、海淀等地购买学区房，有的就只为买个学区房“占坑”，根本不去住，孩子上学也是“跨区跑”。
       “北京优质的教育资源大多集中在西城、东城、海淀，这是我们家长无法改变的，我们能做的只有追随优质资源。”罗森无奈地表示。
       上好大学，必先上好高中；上好高中，必先上好初中；上好初中，必先就近选择有利学区。步步倒逼，很多家庭不得不从幼儿阶段，从买学区房开始，谋划一场未来十年的棋局。

       投资接力跑

       “父母最重视的是孩子，孩子最重视的是教育。”这是罗森自己的“座右铭”，也是很多家长的心声。
       针对此次教育部下发的有关“就近入学”的规定，法治周末记者随机采访了10名面临入小学或小升初的学生家长，10名家长均表示对这一规定有所关注，其中除了1名家长对孩子划片学校比较满意，3名家长表示还在继续观望政策外，剩余6名家长都表示已经在寻找学区房。
       “我们老百姓今后要进好学校就只能拼房了，现在不抓紧回头都赶不上了。”家住北京市通州区的王莉女士现在已经开始为孩子在海淀区物色学区房了。
       通过调查记者发现，很多家长热衷购买学区房，不仅因为孩子能够借此进入心仪的学校，几年后进行“倒手”也让学区房逐渐成为一种“投资之道”。
       王莉早就打听好了，现在小学的学区房是6年一循环，这就意味着自己的孩子在念完6年小学后，她还能将这套房再转卖给其他有需求的家长。“只要学校在这儿，学区房的价格就一直在涨，虽然买的时候价格很高，但倒手时肯定更高，孩子还能进名校，算下来其实不亏。”
       中介王辉也向法治周末记者表示，即使在房市最低迷的时候，学区房也是逆市飘红，比如史家小学周边的学区房在2012年均价仅为5万元/平方米左右，而现在已经涨到8万元/平方米以上，其升值能力毋容置疑，是稳赚不赔的“投资品”。“现在多数购买学区房的家长都抱有孩子上完学就倒手的心理。”王辉直言，学区房就像是个接力棒，完成使命后再转给下一位家长。