现金紧缺急坏万方，保利81.4%资产负债率走钢丝

万方地产三股现金流都在萎缩，公司目前的项目储备不足，青黄不接；城投控股账面资金急降

理财周报记者 任家河/文

地产公司全面遭遇现金流紧张。

如果限购政策继续，地产公司将被迫降价卖房回收资金，保全自己。

事实上，6月份以来，多家房地产公司资金链面临断裂，万方地产（000638.SZ）、城投控股(600649.SH)、海德股份(000567.SZ)、保利地产(600048.SH)资金指标已经呈现紧急之势，北京、上海、深圳、南京等多个房价高企城市降价潮暗涌。

万方地产土地枯竭坐等增发

房地产限购，融资平台缺失，直接制约了万方地产的发展。

2010年，万方地产营业收入共29493.84万元，在房地产上市公司中，仅高于海德股份一家。但在这不到3亿元的营业收入之中，仍然存在10108万元的钢压延加工业务，约占总营业收入的三分之一。

直到2010年12月29日，钢压延加工业务被清理出售，万方地产才将所有精力集中到房地产业务中来。

Wind数据终端显示，万方地产一季度末的资产负债率为57.81%，比2010年末的59.08%呈现下降趋势，甚为可喜。但考虑到房地产行业另外一个更为通用的指标，即扣除预收账款的资产负债率，上述两个时间点的指标数据分别是54.09%和50.25%，不升反降。

让万方地产难行寸步的还有货币资金与现金流几个指标，报表显示，万方地产今年1季度货币资金只有3892万元，经营、投资、筹资活动各现金流净额呈现不断萎缩之势，难以进行大规模买地投资。对于房地产公司持续经营所需要的土地储备，万方地产无资金可用，只能筹划向大股东万方源等非公开发行不超过1.5亿股，收购其旗下多家地产公司股权，间接获得1500亩的房地产开发用土地。但由于政策限制，2009年12月份就提出的万方地产定向增发一事仍在准备阶段，导致公司目前的项目储备不足，青黄不接。

城投控股账面资金急降

作为一家房地产公司，城投控股的股权投资一直为人津津乐道。先有光大银行上市为城投控股带来逾3亿元投资收益，后又在2010年间以5.8元/股的价格收购西部证券3.07亿股的股权跻身第二大股东，城投控股在股权投资方面做的风生水起。但观察其2011年第一季度各项财务指标，资产负债率虽小幅下降，从上年末的50.33%降到一季度末的46.65%，但同一时间，其速动比率已经从0.42下降到0.27%，资产负债表里的现金比例明显下降。

更为严峻的是，城投控股的账面货币资金已经从年初的29.07亿元下降到一季度末的10.76亿元，财务指标恶化明显。虽然分析人士指出长期来看，城投控股却没有大的财务压力。城投控股的主要收入均来自于上海保障房建设。2011年地产销售仍将以保障房建设为主，预计全年结转收入可以达到24.75亿元。但公司短期的现金流风险却不容小视。

保利地产81.4%资产负债率

看财务数据与财务指标，保利地产并没有比其他房地产公司有多么乐观。

资产负债率从年初78.98%上升到81.4%，速动比率从0.53下降到0.47，经营活动现金净流量也有-35.58亿之多。

不过，在房地产融资平台纷纷丧失的情况下，保利地产在今年一季度的筹资活动现金净流量仍然高达79亿元之多。不过，融资平台紧缩，房地产限购政策也让这位大亨吃了不少苦头。早在今年4月份，保利地产相关人士就曾表示今年整体资金链偏紧，贷款要比去年困难一些。证监会方面也没有松动的迹象，股权融资以及债务融资方面都较为紧。

保利地产对外宣称，今年公司资金来源充足，一是销售回款，公司将加快开发及销售，保持快速周转，公司预计今年销售回款将达到500亿元；二是银行借贷，公司将发挥与各总行的战略合作优势，争取低成本信贷资源。今年1-2月份公司已新获得116.8亿元贷款，还有200亿元银行贷款已获审批可随时提取，并且还有400亿元的信贷空间；三是房地产基金获取融资，2010年，公司成立了新报房地产投资基金公司；四是大股东资金支持。长期看来，行业调整时期，具有央企背景的行业龙头往往会成为调整的实际受惠者。

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